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En el Real Decreto-ley 20/2011, de 30 de diciembre se recupera la deducción por adquisición de vivienda habitual con carácter retroactivo, ya que hasta la entrada en vigor del Real Decreto, aquellos que hubiesen comprado casa en 2011 sólo podían desgravar su si base imponible era inferior a 24.000 euros. La nueva ley deroga esa disposición e incluso quienes compraron casa el año pasado podrán desgravar el máximo, que es del 15% sobre las cantidades aportadas con un límite máximo de 9.040 euros, lo que a efectos reales supone una deducción máxima de 1.356 euros. Esto quiere decir que si por ejemplo aportásemos 15.000 euros a la compra de vivienda, sólo podremos aplicar la deducción sobre los primeros 9.040 euros.

Para calcular las cantidades a desgravar se debe sumar:

• Capital amortizado
• Intereses satisfechos
• Gastos derivados de la financiación, (como por ejemplo los seguros que la mayoría de bancos obliga a contratar junto con el préstamo hipotecario).

Además, debido a que los cambios de la reforma fiscal de 2007 limitaron los beneficios por la compra de vivienda, quienes hayan adquirido su casa en los cuatro años anteriores a enero de 2006 podrán disfrutar de la Compensación fiscal por deducción en adquisición de la vivienda habitual adquirida antes del 20/01/2006. De esta forma, seguirán beneficiándose de la fiscalidad vigente en el momento de la compra según la cual, los pagos realizados durante los dos primeros años cuentan con una deducción del 25% para los primeros 4.507,59 euros y del 15% la cantidad restante hasta el máximo de 9.015,18 euros. Durante los dos siguientes años los porcentajes cambian al 20% y 15% para después deducir sólo el 15%, como con la actual legislación.

Desgravación por reformas y mejoras en la vivienda habitual

Se aplica a obras que se realicen desde el 14 de abril de 2010 hasta el 31 de diciembre de 2012, en la vivienda habitual o en el edificio en la que ésta se encuentre, cuando tengan por objeto alguno de los  siguientes fines

• La mejora de la eficiencia energética

• La utilización de energías renovables

• La sustitución de las instalaciones de electricidad, agua, gas u otros suministros

• La higiene, salud y protección del medio ambiente

• La seguridad y la estanqueidad

• Favorecer la accesibilidad al edificio o las viviendas

Instalación de infraestructuras de telecomunicación que permitan el acceso a Internet y a servicios de televisión digital

Se podrá desgravar hasta un 10% de las cantidades satisfechas, siembre que la base imponible del contribuyente sea inferior a  los 53.007,20 € anuales y teniendo en cuenta las siguientes limitaciones

Para una base imponible igual o inferior a 33.007,20 € anuales  el máximo serán 4.000 € anuales; si está entre 33.007,20 y 53.007,20 euros anuales el límite sería 4.000 € menos el resultado de multiplicar por 0,2 la diferencia entre la base imponible y 33.007,20 € anuales

Además de estas limitaciones hay que tener en cuenta que no podrán deducir pagos en metálico ni las obras que se realicen en garajes, jardines, piscinas, zonas deportivas de la urbanización y similares.

Es la abreviatura de Tasa Anual Equivalente y su valor procede de un cálculo matemático-financiero que tiene en cuenta el interés nominal de un préstamo, las comisiones bancarias y otros gastos, para facilitar al cliente un indicador numérico porcentual que le informe del interés real de un producto financiero.

La fórmula de cálculo es única para todas las entidades financieras siendo obligatorio que informen a sus clientes de la TAE vinculada a sus productos de financiación de forma que el cliente pueda comparar con sencillez entre varios productos de la misma o de diferentes entidades.

El interés fijo garantiza al cliente una estabilidad en las cuotas mensuales que deberá pagar para devolver un préstamo, permitiéndole tener una certidumbre sobre sus obligaciones de pago evitando las fluctuaciones. Es aconsejable en entornos de alta incertidumbre, ante expectativas de grandes fluctuaciones alcistas o para clientes que quieran garantizar el importe de los pagos. Sus principales inconvenientes son que a la hora de su contratación siempre será superior al tipo variable y que no se beneficia de las posibles futuras bajadas de los tipos de interés.

El interés variable implica una fluctuación del mismo a lo largo de la vida del préstamo en función de la evolución de los tipos de interés, conforme al indicador de referencia (Euribor, IRPH, Mibor, Libor, etc). Sus ventajas son los inconvenientes de los tipos fijos (coste inferior en su contratación al tipo fijo y aprovecha las bajadas del tipo de interés) y sus inconvenientes son las ventajas del tipo fijo (carece de estabilidad tanto a la baja como al alza, suponiendo una incertidumbre en su evolución y en las cuotas asociadas). En la coyuntura actual la mayoría de los préstamos hipotecarios se contratan con tipo variable, dado que el tipo de interés es bastante estable y el rango de fluctuación limitado.

El interés mixto implica que el préstamo está referenciado a un indicador variable pero fijando un límite a partir del cual el préstamo se comportaría como un tipo fijo, por lo que el cliente se beneficia de las posibles bajadas de los tipos de interés a la vez que se protege ante fuertes subidas. El coste suele ser algo superior al de un variable y el límite a partir del cual se comportaría como un interés fijo será superior al tipo fijo que ofrece la entidad en el momento de su contratación.

Es el porcentaje que sumado al valor del índice de referencia del préstamo (Euribor, IRPH, Mibor, Libor, etc) dará como resultado el tipo de interés a aplicar al capital pendiente de amortización en cada revisión que se realice.

Cada cuota de un préstamo hipotecario resulta de la suma de "intereses" + "amortización de capital", es decir, del coste de habernos prestado el dinero (intereses) y de la propia devolución de la cantidad prestada (amortización de capital).

Amortizar siempre es devolver el capital prestado.

Cuando hablamos de amortización anticipada "parcial" nos referimos a que devolvemos antes de tiempo una cantidad que no estaba prevista en ese momento según el cuadro de amortización normal del préstamo.

Cuando hablamos de amortización anticipada "total" nos referimos a que devolvemos antes de la finalización del plazo de amortización fijado en el contrato del préstamo, la totalidad del importe pendiente del préstamo.

Es el tiempo fijado a la firma de un préstamo para la devolución completa del capital prestado más los intereses que corresponda abonar. Puede venir definido en meses o en años.

El Sistema Francés para el cálculo de préstamos hipotecarios se caracteriza porque todos los pagos son iguales en el período que haya entre dos revisiones y las cuotas se componen de capital e intereses en cantidades que van variando cuota a cuota.

En el Sistema Francés el peso de los intereses es mayor que el de la amortización de capital en las primeras cuotas, compensándose a la mitad de la vida del préstamo e invirtiéndose cada vez más según se aproxima la finalización del mismo.

Es el sistema de cálculo financiero más utilizado en los préstamos hipotecarios.

Las fórmulas de cálculo financiero vinculadas a los préstamos hipotecarios (Sistema Francés por ejemplo) determinan que cuanto mayor sea el plazo de amortización, menores serán las cuotas pero más intereses pagaremos.

Es importante por tanto elegir el plazo de amortización que se adapte a nuestras posibilidades (capacidad de pago de las cuotas del préstamo) pero teniendo en cuenta que al sobrepasar un cierto plazo (30 – 35 años) las reducciones de las cuotas son muy pequeñas pero los intereses se incrementan mucho.

Lo importante es que el préstamo responda a nuestra capacidad de pago actual y a medio plazo (4 – 5 primeros años del préstamo) dado que está demostrado que son los más complicados de afrontar.

Además debemos tener en cuenta que a lo largo de la vida del préstamo podremos solicitar a la entidad financiera una ampliación del plazo, que nos permitirá adaptarlo a nuestras necesidades, evitando así el abono de elevados intereses por un préstamo a muy largo plazo.

Es el porcentaje que surge de dividir el importe de la cuota de un préstamo entre los ingresos del interesado, siempre considerando el mismo período para ambas variables (mes, trimestre, año) y refleja el porcentaje de los ingresos que el titular del préstamo tiene que dedicar a abonarlo.

La Tasa de Esfuerzo es un parámetro que utilizan las entidades financieras para valorar el nivel de endeudamiento en la concesión de los préstamos hipotecarios, no admitiendo generalmente que supere el 40% aunque todo dependerá del análisis conjunto de la operación y de las garantías concretas que pueda aportar el cliente.

Para que una vivienda se considere habitual debe estar habitada efectiva y permanentemente antes de que pasen 12 meses desde la compra o la finalización de las obras de construcción de la misma.

Así mismo la residencia en la misma debe ser permanente durante un plazo continuado mínimo de 3 años.

Sí, puesto que un incremento le podría dejar sin derecho a deducción o modificar su límite máximo de deducción, mientras que una reducción de su base imponible le permitiría acceder a la deducción en los límites establecidos.

Este ejercicio deberá realizarse anualmente o siempre que se modifique la base imponible del contribuyente.

Es el acto de modificar las condiciones de un contrato de hipoteca para sustituir a una persona (física o jurídica) por otra en el ejercicio de un derecho o el cumplimiento de una obligación existente en dicho contrato.

La subrogación en un préstamo hipotecario, supone el cambio de la entidad financiera ante la cual asume la obligación de pago el prestatario.

La subrogación puede ser de dos tipos:

• Subrogación con cambio de entidad financiera: Es aquella en la que el prestatario (cliente hipotecado) cambia el préstamo a otra entidad, normalmente por la mejora de las condiciones del mismo (tipo de interés) dado que deben respetarse las demás condiciones del préstamo (capital pendiente, plazo de amortización, etc). Las entidades financieras suelen ofrecer condiciones ventajosas para el cambio a aquellos clientes que han demostrado un buen cumplimiento de sus obligaciones de pago durante un tiempo (2, 3 años) y mientras el capital pendiente no baje de una cierta cantidad.

• Subrogación por asumir obligaciones contraídas por un tercero: Es aquella por la que el comprador de una vivienda asume los derechos y obligaciones de un tercero (persona física o jurídica) frente a un préstamo anteriormente concedido a éste. El caso más habitual es la subrogación del comprador de una vivienda de obra nueva respecto al préstamo promotor concedido por una entidad financiera para la construcción de la misma.

Es una modificación de alguna de las condiciones del préstamo hipotecario sin cambiar de entidad. Permite realizar mayores modificaciones en las características de la operación que la subrogación.

Mediante una novación hipotecaria se podrá modificar el tipo de interés, el plazo o el índice de referencia, por ejemplo.

Toda novación llevará consigo una negociación con la entidad y supondrá unos costes para el titular del préstamo que deberán compensarse con las nuevas condiciones pactadas, tanto porque le beneficien económicamente como porque le permitan adecuar el préstamo a nuevas circunstancias sobrevenidas.

Con carácter general, la compra de una vivienda de obra nueva está sometida a los siguientes impuestos:

• IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido): Actualmente con un tipo superreducido del 4% previsto en el real decreto-ley 9/2011 en lugar del 8%. Esta reducción se ha prrrogado y se mantendrá durante 2012.

• IGIC (Impuesto General Indirecto Canario): La Ley de Medidas Fiscales para el Fomento de la Venta y Rehabilitación de Viviendas de 14 de diciembre de 2011 establece la reducción del tipo del Impuesto General Indirecto Canario (IGIC) aplicable a la compra de determinadas viviendas, que pasará del 5 al 2,75 por ciento. Esta reducción estará vigente hasta el 31 de diciembre de 2012 y se aplicará a aquellos que adquieran por primera vez una vivienda nueva destinada a uso habitual y cuyo valor de compra no supere los 150.000 euros

Tanto el IVA como el IGIC son impuestos que el cliente abonará al promotor, el cual deberá hacerlos efectivos en Hacienda.

• AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados): Impuesto de carácter autonómico (entre el 0,5% y el 1%) vinculado a cualquier documento notarial inscribible en el Registro y con cuantía económica, como el préstamo hipotecario. El impuesto deberá liquidarlo el comprador en la Delegación de Hacienda de la Comunidad Autónoma correspondiente.

Con carácter general, la compra de una vivienda de segunda mano está sometida a los siguientes impuestos:

• ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): Impuesto similar al IVA-IGIC (viviendas nuevas) que grava la transmisión de bienes inmuebles y de cualquier otra propiedad. Es de carácter autonómico por lo que su importe es variable, fijándose en cualquier caso un porcentaje aplicable al precio de escrituración del bien transmitido. El impuesto deberá liquidarlo el comprador en la Delegación de Hacienda de la Comunidad Autónoma correspondiente.

• AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados): Impuesto de carácter autonómico (entre el 0,5% y el 1%) vinculado a cualquier documento notarial inscribible en el Registro y con cuantía económica, como el préstamo hipotecario. El impuesto deberá liquidarlo el comprador en la Delegación de Hacienda de la Comunidad Autónoma correspondiente.

• Plusvalía (Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana): Impuesto de carácter municipal que grava el incremento del valor de los terrenos urbanos entre el momento de la última transmisión y el anterior (cuando compró la vivienda el vendedor). Para su cálculo se tiene en cuenta el valor catastral y los años transcurridos desde su adquisición a la venta. El tipo de gravamen lo establece cada Ayuntamiento, correspondiendo al vendedor, salvo pacto en contrario, la liquidación del mismo en un plazo máximo de 30 días naturales desde la fecha de escritura.

Es el Impuesto de Bienes Inmuebles, de carácter municipal y de recaudación anual que grava la propiedad de una finca rústica o urbana, mediante la aplicación de unas tablas porcentuales sobre el valor catastral de la misma.

Asumidos normalmente por el comprador y necesarios para la realización formal de la operación. Podemos dividirlos en:

• Notaría: Honorarios del Notario como fedatario público en la realización de la escritura pública de compraventa que permita su inscripción en el Registro de la Propiedad). El importe a abonar dependerá del valor de la compraventa y del número de hojas de la escritura, estando fijados por unas tarifas denominadas aranceles que son aprobadas por el Gobierno para todos los Notarios.

• Registro: Honorarios del Registrador por la comprobación que realiza de la legalidad de la escritura pública y su inscripción en el Registro de la Propiedad.

• Gestoría: Honorarios del gestor administrativo que haya realizado los trámites necesarios para que la escritura de compraventa quede inscrita en el Registro de la Propiedad y se liquiden los gastos e impuestos asociados

Asumidos por el comprador y necesarios siempre que la compraventa requiera de un préstamo hipotecario. Podemos dividirlos en: 

• Notaría: Honorarios del Notario como fedatario público en la realización de la escritura pública del préstamo hipotecario. El importe a abonar será un porcentaje de la responsabilidad hipotecaria (capital prestado).

• Registro: Honorarios del Registrador por la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad. El importe a abonar será un porcentaje de la responsabilidad hipotecaria (capital prestado) establecido por Ley.

• Gestoría: Honorarios del gestor administrativo que haya realizado los trámites necesarios para que en el mismo acto de la compraventa se realicen las liquidaciones de gastos e impuestos de la hipoteca, realizando así mismo la inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad.

• Tasación: Honorarios de una empresa autorizada para realizar una valoración real del inmueble objeto de la compraventa, a efectos principalmente del préstamo hipotecario vinculado.

El suelo de una hipoteca es un concepto aplicable a las hipotecas con tipo variable y supone la fijación de un tipo de interés mínimo (índice de referencia + diferencial) que una vez alcanzado estabilizaría el aplicable, no aprovechando posteriores bajadas del tipo de interés.

Es una condición que debe evitar firmarse en un préstamo hipotecario al limitar los beneficios de las firmadas con tipo variable, habiendo sentencias que lo han calificado como cláusula abusiva y estando en marcha iniciativas legislativas para su supresión.

Lo primero será confirmar la comisión por amortización parcial firmada en la hipoteca para valorar los costes financieros de la amortización anticipada parcial y ver si nos merece la pena, siendo aconsejable intentar que sea del 0% aunque a priori no pensemos que vayamos a amortizar capital anticipadamente, dado que las circunstancias pueden cambiar a lo largo de la duración del préstamo hipotecario.

Tanto si decidimos amortizar reduciendo el plazo como la cuota en ambos casos lo que se reducirá es el capital pendiente de devolver aunque financieramente no será lo mismo.

- Si amortizamos reduciendo el plazo de la hipoteca: Se reducirá el número de cuotas y acabaremos antes de pagar el préstamo pero la cuota mensual será la misma. Financieramente es la opción más ventajosa al reducir sustancialmente los intereses que pagaremos al final de la vida del préstamo.

- Si amortizamos reduciendo la cuota mensual: Nos bajará la cuota que pagamos mes a mes pero finalizaremos de pagar el préstamo en el mismo momento. También supone pagar menos intereses, aunque pagaremos más que si amortizamos plazo. Esta opción es interesante sobre todo si queremos reducir el esfuerzo económico mensual.

En cualquiera de los casos antes de tomar la decisión es importante tener en cuenta la desgravación fiscal en el IRPF por la vivienda habitual y sus límites, aprovechando todos los medios disponibles para ajustar al máximo nuestras finanzas.

Es un programa informático que nos permite realizar con sencillez supuestos hipotecarios para conocer las diferentes variables financieras a tener en cuenta a la hora de afrontar la compra de un bien inmueble siempre que necesitemos solicitar una hipoteca.

Mediante el simulador podremos conocer, introduciendo los datos básicos de la operación (precio de compra, importe del préstamo a solicitar, plazo y tipo de interés), la cuota mensual que nos correspondería abonar, los intereses a pagar, los costes de la compra venta y los costes de constitución de la hipoteca.

Todas las simulaciones son, como su propio nombre dice, supuestos estáticos (resultados en un momento dado con las condiciones introducidas) que deben interpretarse como una prospección indicativa de las características de una operación, teniendo en cuenta que alguna de ellas (cuota mensual) podrá variar al alza o a la baja si optamos por un préstamo con interés variable.

Los simuladores permiten hacer un ejercicio muy aproximado de los compromisos económicos a asumir a la hora de solicitar una hipoteca, comparando entre diferentes situaciones (importe a solicitar, tipo de interés, plazo) para llegar a tomar la decisión más adecuada a nuestras capacidades y necesidades.

Prueba  aquí la calculadora hipotecaria Look & Find